随着苏州商贸业十一五规划纲要的公布，在我们城市的东面，一幅具有浓郁现代气息的商业新蓝图正逐一展现，而位于工业园区内的金鸡湖，在未来，将随着城市的不断东进，成为一个名副其实的“城中湖”，我们将时刻与她毗邻为伴。然而，金鸡湖的商业未来如何？她和先进商圈还有怎样的距离呢？

　　“‘城市东进’之后，环金鸡湖商业圈将成为苏州商业的新中心，就如同杭州的西湖商圈一样。”这是杭州知名品牌运营机构谢付亮先生在考察完金鸡湖商圈后，给记者的结论。

　　实际上，苏州打造金鸡湖商圈的思路由来已久，而日前出炉《苏州市商贸业“十一五”发展规划纲要》更是明确园区环金鸡湖商圈定位为苏州五大市级商业中心之一。根据规划。到2010年，一个充满时代气息、综合功能齐全、引领高端时尚的湖东商业中心就将出现在苏州人面前。

　　湖西的左岸商业街、湖东的金鸡湖广场……一个比一个繁华时尚。据园区开发部门信息统计显示，包括时代广场、U型广场、金鸡湖商业广场在内，目前金鸡湖环湖地带建成、在建或待建的商贸项目还有15个，总面积将达到70万平方米。

　　园区有关人士在接受记者采访时表示：“加大环金鸡湖地区开发建设力度，努力把该地区打造成为全市现代商业商务文化中心”，是园区按照市委、市政府的决策部署提出的建设目标，在建成具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区的过程中，园区抓住了金鸡湖这个“文眼”来做文章，从金鸡湖景区到金鸡湖商圈，环湖新城正逐步由蓝图变成现实，随着这些商贸项目的陆续完成，金鸡湖环湖3平方公里有望成为全市最富现代气息的都市新商圈。

　　环金鸡湖商圈脉络图

　　据苏州市商贸业未来发展规划纲要显示，沿着园区的现代大道一路前行，湖西、湖东逛一圈后，可以看到的湖西大型商业网点有星都中心、星海国际广场、湖滨新天地、湖滨商业街和水巷邻里等在建和一些即将建设项目，与现有的左岸商业街、白领天地等形成色彩纷呈的商贸图景；在金鸡湖的东侧，有金鸡湖商业广场1至3区、文化水廊、博览商业广场、白塘公园商业中心、东沙湖商业中心、第一便利中心、第二便利中心、B岛商业岛10个商业网点，我们可以看到湖东的新商业网点正在逐步的完善中。

　　此外，在金鸡湖的西岸，一大批的酒店、西餐厅、时尚消费场所陆续进入了商圈，丰富了园区内的商业配套设施，提升了园区的消费档次。

　　夜色下的金鸡湖沿岸，灯火璀璨，显得份外妖娆。

　　另据记者了解，工业园区规划要求在2008年至2010年间，完善园区“邻里中心”为主导的社区商业中心，到2010年，园区将开发建设6个邻里中心，总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口。

　　从大型的商业网点布局到与邻为伴的邻里中心，整个商圈显得错落有致，层次分明。

　　新商圈投资价值几许

　　面对湖东与湖西商业配套上的差异，栖霞建设集团吕俊就表示，他很看好园区的未来，特别是对金鸡湖的东岸充满信心。“在未来几年内，随着园区规划的陆续落实，金鸡湖沿岸将成为市民、投资者们的关注热点。”

　　而一位苏城本地的地产商在看好园区未来的同时，也委婉的提出了自己的观点，湖东应当及早完善配套居民日常生活的基础设施建设，尽可能方便居住在此的市民；同时，沿湖商圈在发展过程路中，不能一味走高、精、时尚路线，不能忘记了长居在周围的市民们，只有这样，沿湖的商铺才能很好的吸引到人气，环湖商圈的发展才能有好的发展动力。

　　一位专职于苏州商铺市场经营的业内人士在湖西的一个大型商业项目内转了几圈后表示，目前，园区开始对商业的严格控制，整个区域内板块的商业有着集中消费的特性，这其中的代表就是园区的邻里中心。尽管园区目前新近建设了一大批卖场，广场，但是由于邻里中心体现了园区整体商业的基本特性，因此在目前状况下可以毫不夸张的说，邻里中心成为了园区商业的缩影。沿湖新建的一些大型商业设施，应当借鉴邻里中心的成功经验，在此基础上把各自的特色发挥出来，只有这样，沿湖商圈才能获得良性发展。

　　一位从杭州过来的投资客在驱车沿金鸡湖走了一圈后表示，西湖经过连续4年实施西湖综合保护工程后，已经展现出了“东热、南旺、西幽、北雅、中靓”的新格局。喝咖啡去南山路，买东西去湖滨，看风景去杨公堤，寻古迹就去北山街。西湖布局经过四年的布局后，焕然一新，在不断积聚人气的基础上，西湖的商业氛围显得更为浓郁了，西湖周围的整体商圈活了起来。

　　而呈现在他眼前的沿金鸡湖的整体商业氛围，则显得有些欠缺，人气显得不是很旺，沿湖地带的商业设施还没有完善，普通市民能消费的场所比较少。他建议，整个环金鸡湖商圈在发展过程中，应与当地的文化休闲项目合理穿插，吸引到各个层次的消费者眼球，只有这样，投资者才愿意投资，才能获得长期的回报。

　　苏州市吴都古典建筑咨询管理有限公司总经济师王力行认为，一个成熟的商业地产项目不能放任市场自行竞争，必须有一个整体的经营思路，在整个项目内统一筹划，差异化发展。此外，一个正成长中的商圈还必须确定长期经营方针，考虑有效吸引足够的人气的经营思路，比如可以通过每个月、每个星期举办一些能展现项目特色的活动来集聚人气，提升整个项目的成功率”。

　　向西湖商圈学什么？

　　杭州远卓品牌机构策划总监谢付亮在记者采访时表示，商业地产要先商业后地产，他在分析几年前杭州西湖周边几个项目失败的原因时认为，企业开发过程中，过分关注地产开发，而不考虑商业的规划和运营，一些开发商的目的仅仅只是把商铺卖掉，而非做旺商场。“我们认为，商业地产的开发模式必须是‘先商业后地产’，在商业项目操作中，使开发的商业物业产生最大的商业价值，寻求四者利益的最大化，即开发商、投资者、商家和消费者四者都能获得自己的最大利益。” 

　　他强调，商业地产项目是一个综合性很强的产品，地段只是其中一个要素，商铺的销售、租赁、经营并不是单纯依附于地段优势的，物业的定位、商场的管理、品牌商家的号召力、商场的营运推广宣传都是商场成功所必需具备的要素。所以，只单一地关注地段因素，可能会成也萧何，败也萧何。如果项目在好地段，但却陷入了毫无特色的同质化竞争，后期营运管理又跟不上，项目必将走进困难重重的局面。

　　谢付亮还认为，商业地产在后期的营运中，必须通过系列的商业策划来提高品牌知名度和美誉度，提升商圈的价值，为商家带来良好的集客能力，使经营商家能获得稳定的销售利润，使投资客能获得稳定的租金收益，同时也能使开发商获得物业增值的收益。对于苏州正在发展中的金鸡湖商圈，他建议，各个地产开发商应该施行差异化经营战略，逐步塑造强势品牌，从而避免走入同质化经营误区；强势的品牌才能吸引到投资者们才能获得认可；对于商家而言，在好的铺面经营会给自己带来更好的经营收入；对于消费者而言，多出一些能接受自己消费水平的消费场所，会给自己带来愉快的消费享受。（摘自《今日苏州》  记者  陈栋）